http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月6 日 京华时报
十月中下旬，楼市小户型放盘数量显著增多。根据市场研究机构的统计，仅10月17日、10月18日两天至少有14个项目开盘。其中小户型产品成为供应热点，成交量也占据领先地位。美立方、华贸城等均出现开盘售罄的抢购场面。亦庄大盘金色漫香林也即将推出小户型。为了抓住需求集中释放的契机，小户型市场的供应格局开始变化，楼盘开发重心已向高性能新品偏移。
小户型主导需求市场
据不完全统计，10月开盘的美立方，当天714套房源快速售罄，成交均价为12300元/平方米；同样位于北苑附近的华贸城，728套房源也提前售罄，均价13800元/平方米左右；位于马莲道的第三区项目开盘，当天两栋服务式公寓全部售罄，销售额7亿元。位于亦庄核心位置的金色漫香林，二期88平方米户型销售已进入尾声，在三期小户型尚未开盘的房源断档期，每天仍有几百组客群来访，总需求客群达到2000多组。
市场研究机构调查显示，小户型产品一直是需求市场的热门类型。但由于上半年楼市价格一直处于快速上涨的坡道，积压了大部分的刚性需求。而随着“金九银十”氛围的逐渐淡去，价格由单边上涨开始理性企稳，导致节后迎来需求的集中释放。统计数据显示，小户型产品的成交比重节后明显呈现逐日上升的趋势。
市场格局仍供小于求
尽管节后开盘项目中，小户型产品的成交占据了主导地位，但从市场供需双方的格局来看，有效供应仍显不足。
“二期88平方米产品销售即将收尾，三期小户型要等11月初才能推出，但来访的需求客群已经积累了2000多组。”亦庄核心区低密度大盘金色漫香林的工作人员告诉记者。该项目是五环少有的4-6层板式低密度花园住宅，容积率仅1.2。亦庄地上地下路网规划的加速实施、CBD东扩引来的大量置业需求，强化了地段的价值，加上区域少有的低密度优势和成熟大盘的精细品质，使得该项目今年收获了20亿的销售金额。尤其是88平方米户型，尽管二期多次加推房源，仍推出即售罄。为了满足积压的需求，该项目三期将主打小户型，从目前已等待购买的客群规模看，三期房源仍可能供不应求。
记者从北京市房地产交易管理网了解到，截至目前，10月已取得预售许可证的项目中，产品类型以大户型为主，小户型项目处于弱势，且已有一半左右已释放了部分房源并售罄。
小户型面临结构调整
“目前市场上的小户型产品，实际有效供应脱离需求，主要壁垒集中在产品性能和销售价格上。”协成机构副总经理缪培丹指出。首先，目前市场上不少小户型都是产权只有40、50年的商改住产品，使用成本高。而且，在开发面积相同的情况下，小户型建设成本比大户型高，这使得很多小户型楼盘牺牲品质和容积率来换取开发数量，造成产品在宜居性能和延用性能上打折扣。其二，由于刚性需求的大量存在，小户型楼盘即使提价也仍具低总价优势，容易获得市场优先选择权，很多楼盘的价格直线上升，压缩了升值空间，甚至超过了其目标客群的承受能力。
基于这种现状，市场研究人员认为，目前需求最大也最为短缺的小户型产品，是定价适中、品质高的大盘项目。从价格上看，15000元/平方米以下需求最集中。从品质上看，具备住宅立项70年产权，降低居住成本的同时充分满足宜居性，如具备成熟大盘的配套，低居住密度的社区环境，一梯两户或三户的板式建筑格局等。
一些地产商已经着手于迎合真正的市场需求，开发出价格贴合实际需求的小户型产品。据了解，金融街在亦庄开发的金色漫香林将于11月初推出三期小户型新品，户型为65-85平方米的纯板式户型。新品共享了前期产品的所有优势——超低容积率的别墅级花园空间、百万平方米绿化带环拥和三大社区公园的社区生态资源，及亦庄沃尔玛、星美影城等高端配套设施的完善、2010年底提前开通的亦庄轻轨和CBD东扩带来的区域价值提升呈现在即。
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