http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2009 年10 月28 日 海峡都市报
《房产周刊》编辑部经过8月份成交量高位回落的短暂调整之后，榕城二手房市在9月出现止跌回升，“金九”行情如期而至。据福州市区各大小中介门店提供的数据显示，9月份市区二手房成交量同比上升275%，环比则上升9%(详见图一)。日均成交套数达到了114套，环比上升12%，日均成交量已连续4个月稳定在百套之上。今年二手房市场成交量在3月份和6月份分别突破2000套和3000套这两个有里程碑意义的数字关口后，目前二手房市场正处于崭新阶段的巩固期。
二手住房市场
首次购房“刚需”拉动成交量
【成交状况】成交量重上三千套
榕城9月份二手住房市场表现出以下总体特征：
月成交量重返3000套以上。
全月共成交3085套，同比增长306%，环比增长7%，继7月份之后再次突破3000套，位列今年各月成交量第二位，为“金九银十”行情开了个好头。
市场份额呈现小幅回落之势。
二手住房市场份额仍高达90.3%，继上月回落0.8个百分点后，9月份又回落了1.3个百分点，非住房市场虽略有回暖，但住房市场份额连续7个月稳定在九成以上，二手房市场呈现出住房单一市场的特征没有根本改变。
90平方米以下房源市场份额重新回到五成上方。
从5月份开始，90平方米以下房源的市场份额连续4个月低于5成，9月份随着首次购房刚性需求的再次迸发，90平方米以下的房源市场份额重新回到5成之上，达到51.6%，比上月提高了3个百分点。
次新房份额在连续4个月超过35%之后，回落到34.6%。
在市场成交构成中，9月份次新房的比例由8月份的36.3%回落到34.6%，这一指标的回落从另一侧面印证了9月份首次购房刚性需求的集中释放。
套均面积达到95.2平方米，连续第5个月超过95平方米。
套均面积虽然再次超过95平方米，但从近3个月的变化看，却呈走低之势，较之6月份的波峰已回落2.1平方米。
套均面积的重新走低，反映了首次购房刚性需求与改善型需求的此消彼长。
按揭付款比例继续维持在高位水平，达到41.5%。
这是继3月份后连续第7个月突破40%，也是连续11个月超过30%，在单套房产总价较高的情况下，按揭贷款成为提高市场支付能力的重要力量。
【交易特征】九月市场重新发力
从9月份二手住房成交的具体情况看，首次购房的刚性需求在连续4个月减弱之后，重新发力，带动二手住房市场止跌回升。9月份二手住房成交量重返3000套，75%源于首次购房刚性需求的拉动。
日均成交套数重上百套大关。
日均成交套数达到103套，比上月增加10套，环比增长11%，日均成交套数仅次于7月份的115套，居今年第二位。
首次购房刚性需求再次出现加快释放的苗头。
从已实现的需求构成看(图二)，首次购房自住需求、改善型购房需求和投资(机)性住房需求分别占市场成交的62.2%、28.8%和9%。这一需求构成与前四个月相比最大的变化是，首次购房自住需求再度发力，呈现加快释放的苗头；改善型需求观望气氛渐浓，重新回到三成以下；投资(机)性需求占比继续提高，达到9%。可以说，各种需求交替释放，推动了市场持续向好。
投资客继续加快离场步伐。
继7月份市场构成中建成未满2年的房源首次突破10%(占12%)后，建成未满2年的房源连续第3个月超过10%，9月份达到11.2%，由于税费优惠政策停止的时间点越来越近，投资(机)客赶在年底前离场的意图日趋明显。
高层住房市场份额稳定在1/3以上，达到35.3%。
目前市场仍然是多层框架占优势(51.8%)，继6月份高层住房的市场份额首超35%后，近几个月高层住房市场份额一直稳定在35%以上，但9月份高层住房市场份额比8月份回落1.7个百分点，与改善型需求出现萎缩不无关系。
别墅成交仍相对活跃。
9月份二手住房市场共成交独栋别墅和联排别墅18套(座)，比上月少6套(座)，比7月份的峰值少了11套，但相比于以往的零星三五套，二手别墅市场仍处于相对活跃状态。别墅成交连续两个月出现递减现象，与9月份改善型需求入市步伐放缓和首次购房需求释放加快息息相关。
套均面积虽连续5个月超过95平方米，但却呈递减之势。
套均面积虽然再次超过95平方米，达到95.2平方米，但已较6月份的峰值回落2.1平方米。套均面积的走低是首次购房刚性需求集中释放的必然结果。在各行政区中，仓山区继续保持套均建筑面积第一，达111平方米，比上月减少3平方米；台江区继续殿后，仅达86平方米，与上月持平。
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