http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2009 年9 月23 日 中国证券网—上海证券报
管理费用、财务费用和销售费用等三项费用是企业管理成本的重要组成部分,也是各企业在降低企业管理成本的举措中最先想到的解决方法。但克而瑞(中国)研究中心对于国内典型上市房地产企业的销售费用、管理费用和财务费用的费率变化跟踪发现,大多数企业的降费愿望总是被管控能力弱、市场变化等不可控因素干扰,而保利等央企的管控能力在三费控制方面体现得较为明显。
“三费”合计比重:
央企和地方国企控制效果突出
如果抛开现有的数据,可能很多人都会自然地得出以下结论:民营企业降低费用的动力和效果最好,因为省出来的钱是老板的;资本化企业实行现代企业制度,优秀的管理能力也能够明显降低管理成本。
但是根据克而瑞(中国)研究中心的数据显示:恰恰是人们印象中管理效率较低、官僚作风严重的央企和地方国营企业在三项费用的控制方面占据明显优势。在克而瑞(中国)研究中心抽样的30个企业样本中,只有7个企业在2008年实现了三项费用合计比重的下降,其中有4个是地方国营企业、1个是央企。央企和地方国企的三项费用率下降主要得益于他们融资能力和销售费用的控制;而民营企业的费用上升主要体现在企业的融资成本较高。销售费率:8成地方国企下降明显
克而瑞(中国)研究中心统计的10个典型上市地方国企中有80%的企业在2008年的销售费用率明显下降。一方面因为地方国企一般企业销售规模小,销售管理的半径较大型企业小;另一方面也凸显了地方国企在区域内部运营过程中熟知地方市场和客户、采用灵活的营销手段以及有效降低销售费率的优势。
万通和保利是2008年除地方国企之外的销售费用率下降的两个企业。万通销售费率下降主要源于公司2008年销售回款同比明显增加而销售费用基本稳定;保利则在去年的市场销售中展示了央企黑马的风采,体现了其灵活的营销手段和优秀的产品能力。
财务费率:
多数企业下降,央企最低
2008年度,80%的房地产上市企业财务费率均出现了不同幅度的增长。增长的主要原因在于整个2008年度,上市企业的营业收入较2007年出现了明显下降,与之相对应的是企业银根紧缩、企业融资难度增加而导致的企业财务费用出现显著增长。
在克而瑞(中国)研究中心选取的30个典型上市样本企业中,2008年央企以1.1%的平均财务费用率引人注目,明显低于地方国企4.1%的财务费率,同时也低于民营企业和资本化企业的财务费率。这与央企在融资过程中展现的其与金融机构谈判的话语权、政府的资金倾斜以及与政府的良好关系等因素作保障分不开。
管理费率:
百亿企业平均管理费率仅4.8%
1、半数上市房企实现管理费率下降
提升管理效率、降低管理成本是企业管理的重要动作。2008年度超过3成的房地产上市企业实现了管理费率下降的目标。万科、金地作为资本化企业的代表,在降低企业管理费用方面表现突出。其中万科对于降低管理费用的举措涉及公司管理的各操作层面,甚至对于每个员工每年的打印纸使用数量都做出了明确规定。2009年上半年,更是多达半数的房地产企业实现了管理费率的下降。
2、管理成本规模递减,百亿企业平均管理费率最低
房地产企业的管理成本呈现典型的规模递减趋势,2008年营业收入超过100亿的5个大型上市房地产企业的平均管理费率只有4.8%,远远低于营业额20亿以下的上市房企7.2%的平均管理费率。表面来看,大型房地产企业在扩张过程中较好地实现了管理成本的合理控制,实现了成本规模递减;但从另一个角度来说,中小型房地产企业并没有发挥“船小好调头”的优势,实现成本的合理控制。
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