http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月7 日 张学冬 李宛霖 新京报
上半年,万科、保利储地414.6万平米及254万平米;6月开始拿地热潮再起,大房企成主角
虽然多个开发商接受记者采访时表示,那是出于生存的需要,但仍有专家对此情形表示担忧,如果开发商们再次陷入三年前的土地争夺战,将会把回暖的楼市再次推至悬崖。
多家房企重新大举拿地
继北京广渠路15号地“热战”后,近期夺地大战最为激烈的区域是上海。金地、万科等房企在上海也展开激烈争夺。此外,包括广州、苏州等热点城市的土地大战也在进行。这种全国性夺地大战一触即发。“很快从北京、上海等一线城市向二三线城市转移。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰指出。
部分开发商对外公开的数据也证实了新的夺地大战的开始。据万科中报显示,万科今年上半年新增土地储备(指土地上的规划建筑面积,下同)为414.6万平米,成为目前获知的新增土地储备最多的房企。而且几乎在北京所有高品质土地的争夺中,均会出现万科的身影。保利地产今年新增土地储备为254万平米。此外,上海绿地的新增土地储备面积也达156万平米。
“目前仅仅是开发商们加紧土地储备的开始。”杨少峰指出。
大房企的拿地游戏
值得注意的是,上述增加土地储备的房企,原本的储备量就很大。数据显示,截至6月底,上海绿地的土地储备为4000万平米,保利地产为2600万平米,而万科的土地储备虽较少,也有2079万平米。“显然开发商们在拥有大量土地的前提下,还在准备频繁拿地。”杨少峰表示。
今年北京土地市场出现了一个新变化,就是频繁现身竞拍现场的几家房企并无变化,主要是万科、保利等著名房企,偶有小房企参与竞价,最终也在大房企频繁举牌的阵势下败退。“也有小房企拿到地,但那要么是土地规模和品质一般,要么是这些小房企更加疯狂。”一业内人士说。
“目前拿地是大房企的游戏了。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出,今年的土地市场行业集中度明显提高了,过去一块土地可能会有两三百家房企竞拍,但今年只有一二十家。可以说行业在向着垄断的方向发展。
阳光100置业集团副总裁范小冲则表示,在房地产市场和资本市场同步回暖的态势下,土地市场的门槛正在被推高,资金雄厚、品牌价值高、开发能力强的企业更易进入市场。
搜房网统计显示,目前土地储备量超过1000万平米有14家著名大房企;土地储备量超过2000万平米的则有10家房企,这些房企的总土地储备量达3万亿平米。而全国每年房地产开发规模仅6亿-7亿平米。
拿地背后是融资较量
事实上,这些土地储备量较大的多数为上市房企。“融资是房企拿地背后真正的较量。增资、扩股、增发、是上市房企的主要融资方式。”陈云峰指出,上市公司展开这一轮土地争夺大战,都是在大势好起来时,意识到土地愈趋难拿,而大家对预期又有信心,所以会加大拿地力度。
包括陈云峰在内的多个业内人士,否认了开发商拿地是为坐享土地收益。“开发商大量拿地,是一个正常的市场现象,因为现在房价上涨,激发了开发商的拿地欲望。”北京高新技术创业投资公司投资经理杜春飙指出,就像其他行业囤积原材料一样,说明开发商非常看好楼市预期。
不过也有专家指出,目前开发商的这种拿地热潮,除了必要的土地储备需求外,还有就是他们看好土地升值预期。“开发商看好的土地升值预期,并非房价预期。”杨少峰以北京为例指出,由于目前市场中的地王频现,之前被迫暂停开发的“老地王”,也因新地王的出现而“解套”。
“目前新老地王之间形成了一个连环套,今年的新地王为去年或前年的地王解套,而今年的新地王还需等着后年的新地王解套。”杨少峰指出,地王之间的彼此解套,成为目前土地市场的怪圈,而打破怪圈则需政府加强土地监管力度。
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