http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月6 日 搜房网综合
近段时间各大开发商在全国范围内掀起了圈地运动，各地频频出现新地王，各大房企是真的缺地吗？还是土地已经成为开发商的一种投资手段而“不差钱”了？看看西安楼市的土地情况，地价频创新高房价是否走高？【点击进入2009上半年中国房企土地储备调查】
■转卖地块导致成本增加
“西安的房价本来不应该这么高，房价的增长是因为土地成本的增加。”负责曲江一工程项目的张新认为，按照正规的政府招拍挂土地建设商品房，成本价应该控制在3000元/平方米，导致成本价增加的其中一个原因就是：一片地转过一两次手后才进行开发，每转一次手都会使成本增加。
据张新介绍，2005年，他们曾给一个单位在曲江建了一批房屋，剩余的一些房源进行出售，售价在3500元/平方米，而就这样的售价，公司依然有10%的利润。“即便现在有些费用增加，成本有所增加，但也不会超过4000元/平方米。”张先生说，土地费用在2005年之后上涨，而目前在售的楼盘，都应该是在2007年拿到的土地。
张新建议，如果政府能杜绝转卖地块的问题，商品房的成本或许就会降低。一块价值60万元/亩的地，转一次手，很可能就变成100万元/亩，再转一次，也许就成了150万元/亩了，这样所增加的地价也使得成本价大幅增加。
■地价占比各项目有差异
“地段决定价值。”高山流水集团副董事长梁鹏说，在开发土地稀缺的城市，最好的地段、最黄金的位置，楼面地价在1万元都是有可能的，而在偏远的地方，楼面地价在200元也不稀奇。这样算下来，即使前者房价卖到2万元，后者房价仅仅2000元，前者的利润也远远没有后者高。
梁鹏认为，在商品房的开发成本中，土地对成本的影响最大，其他成本基本都差不了太多。在实际操作过程中，有的地价占比高于23%，有的地价占比低于23%。
记者在采访中发现，房地产行业内普遍认同“地段决定价值”这样的观点，城内、城外、高新、曲江、大明宫、浐灞、西咸、长安等地，不同的地段，成本差异比较大，售价差异也较大；同一地段，由于拿地的时间不同，发展程度不一，配套有区别，土地成本也不一样，房价也不尽相同。
■一针见血 面粉贵过面包现象重返楼市
开发商对此抱怨连连，因为地价远远超出预期。购房者骂声连连，因为高地价正在推高房价。政府部门也一肚子委屈，说房价高企与地价无关，因为“目前地价占房价的15%~30%，平均是23.2%，远低于其他国家”。
春节过后，楼市迅速回暖，刚需、改善型需求、投资型需求争相入场，房价被一波波推起时，开发商赚了个盆满钵满。再加上各大银行前5个月近6万个亿的放贷相当一部分涌入楼市,如此巨大的资金量盘桓在房地产行业，地价、房价焉能不水涨船高？
出来混总是要还的，再高的房价必然还是要购买者负担的，当土地只能在少数国有开发商、上市公司手中流动，当房产只能在少数富裕阶层流动，高企的地价和房价只能是“泥足巨人”，终归还是要回归大地的。
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