http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2009 年5 月21 日 陆玲 时代周报
前门大街已经不再是过去的那个前门大街。这个明清以来北京最著名的商业街，现在只能仰叹西单、王府井 的热闹风光，默念乾隆年间“货如山积，酒榭歌楼”的繁华光景，其复兴之梦一度曾因中国最精明、最西化公司之一的SOHO中国的介入变得明亮，现在又突然消失。
艰难破局
5月17日晚，SOHO中国发布公告称，将放弃收购前门项目公司北京天街置业发展有限公司(下称“北京天街”)49%的股权，转而以总计约17.7亿元的价格，收购该项目5.47万平方米的商业物业，折合楼面价格达3.23万元/平方米。
在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，以均价3万元左右的价格拥有前门大街部分商铺的经营权，对于SOHO中国而言也算适合。
而且，据公告披露，北京天街将向北京丹石 投资 公司( 潘石屹 私人持有的公司)退还约12.98亿元，其中包括了10亿元的先期投资、1.44亿元股权转让款以及1.54亿元的融资成本。这份协议同时还保留了SOHO中国对前门项目余下部分的优先合作权。
尴尬的冒险
SOHO中国以前一直避免参与敏感项目。直到去年，潘石屹决定参与前门改造项目。
前门改造，指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目，堪称北京市规模最大的旧城改造项目，原计划于2008年 奥运会 前完工。
2007年3月，红石实业公司与崇文区国资委、北京崇远投资经营公司、天街公司签订合作协议，注资1.441亿元购入北京天街49%的股份(后转让给潘石屹私人持有的丹石投资)，其余两大股东为北京市崇文区国资委和隶属于崇文区国资委的北京崇远投资经营公司。
当年5月，丹石投资计划将其在北京天街所有权利和负债转入SOHO中国。但正是由于转让在长达两年的时间里一直未获得政府批准，导致如今不得不斥资17.7亿元收购上述所称的前门物业。
其实早在签协议时，就有业内人士指出，这对SOHO中国来说很冒险。潘石屹在前门项目上的“发言权”很少，另外两个股东—崇文区国资委和崇远投资不仅对项目的古都风貌保护、文物保护有“决定权”，对项目的商业定位也拥有充分的话语权。
为谋求上市造势，SOHO中国不但没有放弃，甚至还改变了过去只造楼不持有的商业地产路线，“转型”持有商业地产物业。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少峰告诉时代周报记者。
杨少峰表示:“前门项目非常非常复杂，简直就是一只烫手的山芋。所以，潘石屹现在的退出理所当然。”尴尬的是，前门项目被视作是SOHO中国2007年10月在香港成功上市的筹码。
“前门项目本身是非常稀缺的资源，开发商肯定希望运作整个项目，但在当下的金融环境下参与改造，成本压力比较大，很难实现利益最大化。”中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利告诉时代周报记者。
一个麻烦的套
“前门项目令人头疼。”潘石屹不止一次这样表示。
首先来自文化保护方面的压力。2007年6月，在得知SOHO中国将参与前门项目的改造建设之后，北京文化遗产保护中心公开发布了《关于老城保护年度评估报告》指出，由于前门项目属于北京旧城文化保护区保护规划范畴，希望潘石屹能慎重行事，并将《报告》以电子邮件的方式发给了SOHO中国的相关部门，得到的反馈是，“他们对此事很是头疼”。
据悉，来自非政府组织的维权人士听说该项目后还在网上发起了抗议活动。一些对老北京的民俗民居有着特别感情的前门“老北京们”，甚至将矛头直接指向了潘石屹及他的SOHO中国，“前门改造的规划是以拆迁、牺牲胡同作为代价的”。
北京安邦咨询公司房地产分析师苏晶告诉时代周报记者，“潘石屹一开始就进了一个麻烦的套”。
其中，最麻烦的是来自政府的限制。据了解，SOHO中国进入天街公司后，引进西方商业街概念，对前门大街做了一个现代风格“新天地式”的设计。但北京市一位副市长在对前门规划的视察中，丢了句“不像北京”。SOHO中国不得已妥协，前门商业街形成折中方案，北段古，南段新，中间过渡。
一位业内人士向时代周报记者透露，“当时跟崇文区政府沟通后，发现限定条件多得超乎想象，而且里面太复杂，水深。光有资金实力还不够，必须有政府背景”。
据悉，此前在上海成功运作开发新天地的瑞安集团也曾得到北京方面的邀请，但开发企业最终因“前门开发不确定因素太多，水深”等理由选择了放弃。
也有媒体报道，北京商业企业协会秘书长高以道透露，“在前门大街的改造过程中，相关领导明确表示，坚决不允许商业力量介入”。北京市建委住房保障办副主任李西燕也明确提出，旧城内危房改造的任务必须由政府承担，不能交给开发商，开发商会追求利润、容积率和规划面积。
“交给政府去办”在董利看来多少有点可笑，“现在市场经济下，这种项目再交予政府去办，又不知道拖到何年何月。而且财政上也说不过去”。
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