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小知识浅谈评估‘价值类型’之抵押价值类型

http://esf.zz.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月25 日评估网

[摘要] 对于抵押价值，美国评估行业认为抵押价值对应的应该是“市场价值”，而欧洲评估行业认为抵押价值就是市场价值考虑风险折扣后的抵押额度，他们认为既然委托方的估价目的是抵押贷款。

前面粗略地谈了一点价值类型分类，看上去不同的分类口径可以分出不同的类型来，因此穷究价值类型分类就没有多大意义了，村夫拟试着对各种类型的价值进行一些粗浅的探讨，在此，现谨就其中的抵押价值类型谈一点个人看法。

对于抵押价值，美国评估行业认为抵押价值对应的应该是“市场价值”，他们认为决定贷多少，那是贷款银行或债权方自己的事，我们能且只能做出一个市场价值，不替代银行或债权方决策。而欧洲评估行业认为抵押价值就是市场价值考虑风险折扣后的抵押额度，他们认为既然委托方的估价目的是抵押贷款，那么就应该为委托方提供最终贷款的一个依据，所以风险折扣由评估师根据有关规定考虑，贷款行或债权方也不象咱们中国这样再在评估结论的基础上打什么7折6折了，直接参考使用！

对于抵押价值，资产评估行业主流观点认为抵押价值对应的应该是“市场价值类型”。偏向于美国评估行业的做法，事实上我国的贷款银行或债权方也是这样做的，一般咱们给出一个结论，他们会在评估结论的基础上自己去判定风险折扣，从而决定贷多少出去。

个人认为，抵押估价的研究与发展，房地产估价行业还是走在前面的，尤其是《房地产抵押估价指导意见》的出台，更奠定其领先地位，因这个意见是建立在《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》基础上作出的，这个通知由评估行业几个绝对重要的报告使用群——建设部、中国人民银行及中国银行业监督管理委员会三部委联合下发的。因此，要谈抵押价值类型完全可以从这里契入。

《意见》第四条：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

《意见》第五条：房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。

《意见》第十五条：在存在不确定因素的情况下…..不应高估收入或者低估运营费用……。

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